中古物件購入で後悔したくない人必見。
・・・なんてタイトルをつけてみました。
察しの良いかたは結論が見えていると思いますが、少しお付き合いください。
中古物件を買う理由
京都の注文住宅で検索してもらいたいのにも関わらず、なぜ中古物件の事を書くのかというと、最近建材の値上がりが止まらず、新築一戸建ての注文住宅の価格が上がりっぱなしです。つまり、注文住宅を買いたくても買えない世帯が増えていると思います。
・・・で、仕方なく賃貸マンションや分譲マンションに住む事を検討される訳ですが、駅前のタワマンの価格は高騰している事も有り、中古住宅を買ってリフォームして住むスタイルに注目が集まりつつあります。
そこへ来て、京都では令和11年度（2029）から『非住居利用促進税』というのが施行され、空き家を放っておいた人たちにはペナルティーを科す仕組みが始まります。
金額にするとあまり大きな額ではないので効果は薄いかもしれませんが、空き部屋を減らしたりする事に一定の効果が有る可能性が有り、曳いては家賃を下げたり、更地を増やすことを促進する事に貢献するかもしれません。
中古物件の選び方のポイント
話を戻しますが、ポイントは3つです。
①場所と②建築基準法的制約と③建物の具合です。
①の場所は、校区や通勤など、個人的な都合に左右されますので、ともかくとして、
②の建築基準法的な注意点は、建築基準法上の道に2ｍ以上接しているかが第一条件で、万一接していない場合は、再建築不可能物件になるので注意が必要です。また、建蔽率、容積率、建築確認申請書、同検査済書の有無などが主なチェック部分です。
このあたりの事なら、建築に少し詳しい人ならチェック出来ると思います。
③建物の具合は、まず施工メーカーの確認、建築の年代と構造のチェックと耐久性に関わる仕様の確認です。
ATTICは設計なので、③の事を少し細かく書きます。
まず、施工メーカーが積水ハウス、三井ホーム、ヘーベルハウス、住友林業、大和ハウス、セキスイハイム、トヨタホーム、ミサワホーム、パナホーム、エスバイエル・・・このあたりの（一流）ハウスメーカーの場合は、建築の年代によって構造の強度を判定でき、安全性が担保出来ます。
住友不動産ホーム、一条工務店、秀光ビルド、アイフルホーム、タマホーム、アキュラホーム、GLホーム・・・あたりのハウスメーカーの場合は、資材や設計基準的なものは担保できますが、施工に関しては地場の一般工務店の精度に左右されますので、細部は実物を見て判定した方が良いと思います。
それ以外の施工業者の場合は、図面と現物を見て判断します。
図面の有無でもかわってきますが、強度の判断方法は、基礎の立ち上がりやクラックの位置と巾、壁のバランスと壁量、上下階の壁柱の位置（重心や剛芯）許容応力度計算の有無をチェック。
耐久性に関しては、設備機器と仕上げ材を見て判断します。
設備は年代を見ます。大凡10～20年で寿命になり、メンテナンス状態である程度判断出来るため、こちらは比較的簡単です。
屋根やバルコニーの材料が、セメント瓦なのか、彩色スレートなのか、FRP防水なのか。外壁サイディングの年代や厚み、モルタルの仕様や吹付の仕様、構造体については、防蟻処理を定期的に行っているのかによってかなり変わってきます。
イメージ
リフォーム中
リフォーム中
リフォーム完成
実際に出来た内観
結論
中古物件購入で後悔や失敗を避ける最も簡単な方法は、専門家に聞いてみる方法だと思います。
出来れば売り手側に手配してもらった建築士ではなく、完全な第三者や、ご身内の方が無難です。
一般的に設計者は『ダメかも・・・』と思った場合は、安全側に判断しますので、やめた方が良いと判断しお伝えしますが、専門知識が多いと、ダメな構造でもリカバリーする方法を色々ご提案できます。
でも実際は・・・
実際に販売されている中古物件は、大きな地震に対して抵抗出来るレベルまで補強するにはかなりの費用をかけることになってしまう物件が大半です。
耐震診断
ご自身が所有している物件が京都市内にある場合は、京都市で無料の耐震診断士の派遣サービスを実施していますので、こちらを利用するのも一つの方法です。
辻井は耐震診断士なので、お会いできるかもしれません（笑）
新築の注文住宅が多いのですが、実例はこちらからどうぞ。
注文住宅の外構などの関連のリンクは下記からどうぞ。
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商工会で作ってもらった動画が好評です。私の自邸で撮影して頂きました。
Youtubeで辻井が喋っています。ヘラヘラしているのが少し鼻に付きますが、緊張の裏返しですので、お許しください。（ｂｙ辻井）
YouTubeです
是非一度ご覧ください。
